2014年下半年以來，無論是迫于中長期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是為了迎合經(jīng)濟結構調整市場背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企謀求轉型投資的趨勢在2014年下半年以來顯得非�；鸨�。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

        但是，時至今日，全國品牌房企開始“跨界”華麗轉身的背后并非一帆風順。在遭遇2014年房地產(chǎn)行業(yè)低迷期之時，房企試圖轉型的愿望與實際布局的收益情況還相差甚遠，甚至還面臨轉型過程中的“生死劫”。

        首先，行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營虧損，轉型之路還會遇阻。

        據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預告，其中，5家房企預告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比上升企業(yè)為9家，下滑企業(yè)達8家。雖然上述27家房企尚不能代表140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，近兩成企業(yè)預虧一定程度上也反映出當前房企的經(jīng)營現(xiàn)狀。

        2014年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營虧損，轉型之路勢必會受到影響，此時，房企試圖再轉型也會力不從心。如果房企沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。

        其次，大多數(shù)品牌房企“跨界”華麗轉身商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等成為房企新的“拿地模式”，房企拿地之后仍然是延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是進行持有經(jīng)營，轉型做運營商。

        從監(jiān)測的典型品牌房企持有物業(yè)租金收入絕對量來看，盡管每年增速較快，但是，典型持有物業(yè)租金收入占到整個公司營業(yè)收入的比例仍然相當少。

        同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅僅為1%~3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例并不高，2014年上半年萬達為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%，最多也沒有超過30%。

        從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運營，或者在轉型運營商 過程中顯得力不從心。

        再次，大部分房企還缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，如果急于轉型運營，有可能還未成功就已成仁。因此，對于大多數(shù)試圖轉型的房企來講，當前基本是“摸著石頭過河”，或者對于大多數(shù)房企來講，先期開發(fā)的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數(shù)。這樣的狀態(tài)也就決定了當前大多數(shù)房企的轉型不可能取得十足的成功。

        最后，房企轉型的一些領域面臨供應過程，房企極有可能陷入轉型過程中的“陷阱”。

        房企轉型的一些領域已經(jīng)面臨市場供應過剩，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。由于政府規(guī)劃、開發(fā)商戰(zhàn)略轉型等多種因素，導致不少企業(yè)爭相轉投商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這一定程度上導致商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)量過多、同質化競爭與商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)布局過早等問題，尤其是個別企業(yè)為了搶占市場先機，過早布局一些市場區(qū)域。這樣的市場行為往往會導致項目建成后短期內(nèi)無法投入營運或經(jīng)營不善。

        對于正在轉型的房企來講，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領域大規(guī)模的圈地開發(fā)已經(jīng)發(fā)生，這些領域已經(jīng)形成較大規(guī)模的市場供應，此時，對于房企來講，無論是在開發(fā)上，還是在經(jīng)營上，勢必還會遇到市場供大于求的壓力。此時，房企也需要調整自己的布局策略，優(yōu)化自己的城市和項目布局，甚至部分項目轉手扔包袱，否則，極有可能陷入轉型過程中的“陷阱”，還未成功就已成仁。