相比較來說，濟南房價的漲幅還是很“溫和”的。在北上廣深等一線城市，以及長三角多個二線城市，房價已經(jīng)“漲瘋”了。為抑制房價，蘇州甚至推出了土地招拍掛“熔斷”機制……

　　“濟南的市場是比較健康、穩(wěn)定的。目前，濟南市場的銷售量有所下降，但庫存在比較低的水平。預(yù)計下半年，市場的供應(yīng)量會比較充足，濟南市場將保持一個穩(wěn)定的水平。”24日，世聯(lián)行(8.130, 0.02, 0.25%)山東區(qū)域董事總經(jīng)理朱江對經(jīng)濟導(dǎo)報記者表示。

　　但濟南另一位行業(yè)人士對導(dǎo)報記者表示，“現(xiàn)在是收割行情，開發(fā)商在盡快推貨。因為很多開發(fā)商也明白，目前的火爆行情是不可持續(xù)的，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年不排除出現(xiàn)比較大的波動。”

　　山東城市全線上漲

　　在過去的4月份，濟南房價環(huán)比漲幅在擴大，比3月份提高了0.2個百分點。而3月份的環(huán)比漲幅，比2月份擴大0.3個百分點。顯然，濟南近期房價“比較亢奮”。

　　國家統(tǒng)計局歷史數(shù)據(jù)顯示，從2012年7月到2014年3月，濟南房價曾連續(xù)上漲21個月。2014年4月持平后，又從5月份連續(xù)11個月下降。目前，濟南房價正處于新一輪上漲勢態(tài)之中。

　　除了濟南，納入國家統(tǒng)計局“70個大中城市”的其他山東城市，也全部出現(xiàn)房價上漲的情況。至今年4月份，青島新房價格環(huán)比連續(xù)5個月上漲，且4月份漲幅比3月份提高0.1個百分點至1.2%；煙臺新房價格環(huán)比連續(xù)6個月上漲，4月份新房價格環(huán)比上漲0.4%；濟寧新房價格環(huán)比連續(xù)3個月上漲，4月份新房價格環(huán)比上漲0.1%。

　　綜合來看，山東納入統(tǒng)計的城市房價全線上漲，但漲幅還算溫和。在4月份，全國70個大中城市環(huán)比漲幅最高的是合肥，漲幅為5.8%；同比漲幅最高的為深圳，漲幅達到63.4%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，4月份，隨著住宅銷售價格環(huán)比上漲，同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加：70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有46個和47個，分別比上月增加6個和1個；下降的城市分別有23個和22個，分別比上月減少6個和1個。

　　總體而言，70個大中城市的房價4月份同比總體繼續(xù)上漲。其中，一、二線城市同比綜合漲幅均比上月繼續(xù)擴大，三線城市同比綜合平均也已由降轉(zhuǎn)升，開始上漲。

　　在環(huán)比方面，劉建偉分析稱，環(huán)比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅放緩，二、三線城市漲幅擴大。

　　數(shù)據(jù)顯示，在4月份，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。初步測算，4月份新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點，二、三線城市比上月分別擴大0.3個和0.2個百分點。

　　濟南庫存節(jié)節(jié)下降

　　朱江對導(dǎo)報記者分析，春節(jié)以來，濟南房地產(chǎn)市場的交易量持續(xù)在高位，價格節(jié)節(jié)攀升，原因有兩個方面。“一方面是國家出臺的刺激政策不斷累積，釋放出了比較大的能量。另一方面是，濟南CBD周邊的拆遷量較大，貨幣補償陸續(xù)到位，致使原來的居民大量入市買房，直接推動二手房市場大漲，并進一步帶動新房市場上行。”

　　世聯(lián)行發(fā)布的報告也顯示，年后以來，濟南住宅銷售一直保持升溫狀態(tài)，近兩個月的新增供應(yīng)量遠遠滿足不了市場旺盛的購房需求，住宅庫存一直處于遞減的狀態(tài)。

　　4月份，濟南住宅市場共成交8837套、101.85萬平方米，同比分別增加31.4%和35.3%。“市場熱度不減，依然保持較高的市場成交。異�；馃岬慕灰琢看邉訕潜P價格紛紛上漲，在買漲不買跌的心理預(yù)期下，購房者入市的積極性提高。”世聯(lián)行如此表示。

　　市場銷量的快速增長，使得各項目庫存緊張，開發(fā)企業(yè)積極補貨，市場近期依然保持較高的新增供應(yīng)量。

　　4月份，濟南住宅市場新增供應(yīng)量6761套，面積為74.82萬平米，同比增加5.9%和3.0%。但由于銷售火爆，濟南住宅市場4月的總供應(yīng)量為18518套、226.67萬平米，同比減少35.9%和31.9%，環(huán)比減少15.3%和15.6%。

　　“由于銷售火爆，目前濟南市場上的庫存也就是2.5個月左右，這樣的庫存對房價形成了比較大的支撐。”朱江分析稱。

　　“該出手時就出手”

　　濟南庫存只剩下2.5個月了，房價會暴漲嗎？“下半年，濟南不會出現(xiàn)暴漲行情，也不會出現(xiàn)暴跌，市場會保持一個比較穩(wěn)定的水平。”朱江分析說。

　　朱江表示，2.5個月左右的庫存，只是已經(jīng)拿到預(yù)售證的庫存。但實際上，濟南還有大量的已出讓土地，沒有進入到銷售環(huán)節(jié)。“從動工到銷售，一般需要五六個月的時間。由于3、4月份市場銷售比較火爆，很多樓盤都在加緊推貨。預(yù)計到今年9月份左右，市場的供應(yīng)量會有大規(guī)模的釋放。因此，預(yù)計下半年的市場會比較穩(wěn)定。”

　　但也有人士認為，濟南近兩年土地供應(yīng)量持續(xù)下降，市場新增的供應(yīng)量會不會趕不上需求？

　　“雖然這兩年濟南的供地量大幅下滑，但在2012年、2013年，濟南的土地供應(yīng)量非常大，位居全國前列。那時候出讓的一些土地，到現(xiàn)在還有一部分沒有開發(fā)。因此，濟南的土地存量還是比較大的。”朱江表示。

　　此外，在經(jīng)過幾個月的火爆行情后，濟南的住宅交易量已經(jīng)開始逐漸降低。導(dǎo)報記者注意到，以4月份的為例，雖然成交套數(shù)和成交面積均同比增長較多，但環(huán)比分別下跌12.5%和12.8%。另外，進入5月以來，濟南的住宅成交量繼續(xù)下降。

　　那么，在市場交易量逐步下滑之際，行情會不會掉頭向下走呢？

　　朱江認為也沒有可能。“一方面，交易量雖然環(huán)比有所下滑，但依然保持在高位，說明市場需求還是很大的。另一方面，濟南市場已經(jīng)拿到預(yù)售的住宅，去庫存周期只有兩個多月，這個遠遠低于供給過剩的標準。而且，雖然土地供給端存量比較多，但新增的量不大，今年濟南土地供給計劃繼續(xù)大幅減少，這使市場供給量維持在較為合理的水平�？傮w而言，我認為濟南的市場比較健康，市場在下半年會保持在一個較為穩(wěn)定的情況。”

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