郭旭紅回憶起兩年多前，章丘還有很多樓盤(pán)每平方米的單價(jià)在五六千元左右。但在那時(shí)候，郭旭紅真的沒(méi)錢�，F(xiàn)如今，她的手里存了一些錢，房?jī)r(jià)卻幾乎翻番，這樣的房?jī)r(jià)讓她望“房”興嘆。
但經(jīng)歷了房?jī)r(jià)大漲的章丘，很多房地產(chǎn)人的內(nèi)心也很焦慮。“其實(shí)在去年年底的時(shí)候我就說(shuō)過(guò)，2018年的章丘樓市會(huì)很難受。因?yàn)�，供貨量太大了，房子可能�?huì)很難賣。”劉海生向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。
到了近一兩個(gè)月，章丘房子“難賣”的預(yù)期成為現(xiàn)實(shí)。在5月份，章丘一個(gè)全新高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，只賣出去了十多套房子。“表面看，是它的價(jià)格太高了。周邊一個(gè)在售樓盤(pán)的價(jià)格是1萬(wàn)/平方米，它的新開(kāi)盤(pán)價(jià)格是1.3萬(wàn)元/平方米，雖然是精裝修，但買房人也很難接受；深層次看，還是供貨多了，如果周圍沒(méi)有其他競(jìng)品，它1.3萬(wàn)/平方米的價(jià)格照樣會(huì)熱賣，因?yàn)榭傆幸徊糠秩四芙邮苓@樣的價(jià)格。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者也注意到，雖然章丘各樓盤(pán)價(jià)格大都站到了1萬(wàn)元/平方米以上，但各售樓處普遍冷冷清清，鮮少見(jiàn)到買房人。而且，很多樓盤(pán)都雇傭了大量“拓客”在各售樓處附近截留買房人，這與去年下半年章丘幾乎全城“斷貨”的局面截然不同。
對(duì)章丘樓市目前相對(duì)平淡的走勢(shì)，劉海生認(rèn)為可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。“首先，章丘樓市的需求減少了。章丘樓市的需求可以分為兩部分，一部分是章丘本地的自住需求，他們有些會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而不得不放棄購(gòu)買房子了；還有一部分是投資性需求，包括來(lái)自濟(jì)南主城的投資性需求和看到房?jī)r(jià)上漲而涌入的純粹投機(jī)性需求，這兩部分因?yàn)檎虑鹣拶?gòu)及房?jī)r(jià)上漲停滯，也會(huì)大幅減少。其次，供應(yīng)增加了。章丘去年供應(yīng)的土地量很大，這些供應(yīng)正在陸續(xù)投放市場(chǎng)，新樓盤(pán)正在集中上市。所以，目前章丘樓市的特點(diǎn)是，本地很多人買不起了，濟(jì)南主城的很多人不來(lái)了，投機(jī)性客戶看房?jī)r(jià)不漲也不買了，但供應(yīng)增加了，市場(chǎng)因此變得很難受。”劉海生分析道。
世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江也向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析道：“章丘房?jī)r(jià)在短期內(nèi)已經(jīng)見(jiàn)頂。1.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格是一條高壓線，章丘房?jī)r(jià)高于這個(gè)價(jià)格的樓盤(pán)在銷售時(shí)將面臨很大壓力。”
供需決定市場(chǎng)走向
對(duì)于章丘未來(lái)的長(zhǎng)期走勢(shì)，劉海生并不是很多擔(dān)心。“需求還是有的，只不過(guò)在房?jī)r(jià)大幅上漲之后需要‘休養(yǎng)生息’；而且，章丘房?jī)r(jià)并不會(huì)大幅下降，畢竟開(kāi)發(fā)商的成本在那里擺著�，F(xiàn)在的問(wèn)題是供應(yīng)比較大，各家開(kāi)發(fā)商需要扛過(guò)一段時(shí)間，讓供應(yīng)逐漸消化。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)章區(qū)土地供應(yīng)量委實(shí)不少。僅僅在2017年，章丘就供應(yīng)住宅用地35宗，面積達(dá)到144萬(wàn)平方米，其地上最大建筑面積達(dá)到255萬(wàn)平方米。如果按照120平方米/套計(jì)算，這些土地可蓋房子2萬(wàn)多套。而在2017年，章丘商品房銷售面積合計(jì)為54.36萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于當(dāng)年度土地供應(yīng)量。
另外，與章丘市場(chǎng)不同，濟(jì)南的另一個(gè)衛(wèi)星城長(zhǎng)清的樓市依然較熱。在本月初，長(zhǎng)清一宗約7萬(wàn)平方米的土地拍賣，最終成交價(jià)達(dá)到了10.3億元，樓面地價(jià)達(dá)到5700元/平方米。扣除容積率因素，只看土地價(jià)格，該次成交地價(jià)達(dá)到988萬(wàn)元/畝，創(chuàng)下長(zhǎng)清地價(jià)歷史新高。
“長(zhǎng)清與章丘的不同之處是，當(dāng)?shù)氐墓⿷?yīng)依然比較緊張，土地供應(yīng)也一直沒(méi)有放量。”朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，同樣以2017年的數(shù)據(jù)為例，長(zhǎng)清當(dāng)年掛牌供應(yīng)土地共有7宗，面積合計(jì)為5宗，面積合計(jì)為21.5萬(wàn)平方米，地上最大建筑面積35萬(wàn)平方米，只有章丘同期的七分之一左右。而且，由于長(zhǎng)清很多土地在拍賣時(shí)溢價(jià)率超過(guò)100%，需要現(xiàn)房銷售，這進(jìn)一步延緩了長(zhǎng)清的住宅供應(yīng)，使長(zhǎng)清樓市供應(yīng)緊張的關(guān)系很難被扭轉(zhuǎn)。
章丘、長(zhǎng)清兩個(gè)衛(wèi)星城土地供應(yīng)量的巨大差異，決定了兩地樓市的未來(lái)走勢(shì)會(huì)有所不同。但朱江也認(rèn)為，從長(zhǎng)期看章丘的樓市還是沒(méi)有問(wèn)題的。“章丘自身的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及其與濟(jì)南產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)更好一些，隨著章丘自身購(gòu)買力的提升及濟(jì)南主城內(nèi)低價(jià)房的消耗，章丘市會(huì)慢慢再次迎來(lái)機(jī)會(huì)。”朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)道。（應(yīng)受訪者請(qǐng)求，文中劉海生為化名）
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