近日,壹粉“理想家不理想”在齊魯壹點(diǎn)情報(bào)站 記者反映,臨沂理想家樓盤的部分業(yè)主遭遇了開(kāi)發(fā)商逾期辦證的煩惱。該樓盤交房后一直未能辦證,等到辦理不動(dòng)產(chǎn)證的消息后,開(kāi)發(fā)商又設(shè)置了前提條件,想要拿到辦證所需的材料,業(yè)主得先簽署一份置換賠償協(xié)議,聲明放棄追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
想拿辦證材料，先簽協(xié)議放棄追責(zé)
近日,位于臨沂北城新區(qū)理想家樓盤的二期商品房業(yè)主們,終于等到了開(kāi)發(fā)商辦理不動(dòng)產(chǎn)證的通知。除此之外,告知書(shū)還明確了辦理時(shí)限為7月30日起15日內(nèi),業(yè)主如果逾期不登記辦理,因此造成的任何損失由業(yè)主本人承擔(dān)。
理想家樓盤二期商品房在2014年交房,按照購(gòu)房合同約定,應(yīng)該在交房?jī)赡陜?nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)證,但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因,逾期兩年還沒(méi)辦理。按照合同約定,開(kāi)發(fā)商逾期每日應(yīng)向買房人支付已付房款的萬(wàn)分之一作為違約金。拖了兩年,眼下辦證的事總算有點(diǎn)眉目,這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息,可當(dāng)他們?nèi)ニ魅∠嚓P(guān)材料時(shí)卻遇到了問(wèn)題。“得先簽一份協(xié)議,承諾以后不再索賠。”
多位業(yè)主講述了他們的經(jīng)歷。當(dāng)業(yè)主來(lái)到地產(chǎn)辦公室索要商品房移交協(xié)議書(shū)時(shí),地產(chǎn)經(jīng)理卻先跟他們談起了關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期辦證的賠償問(wèn)題。有的業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照購(gòu)房合同上的約定足額賠償業(yè)主,也有的業(yè)主感覺(jué)能辦出不動(dòng)產(chǎn)證就行,賠償可以少要一部分。
地產(chǎn)經(jīng)理在了解到各位業(yè)主的想法后,表示只能以免除2-3年物業(yè)費(fèi)作為補(bǔ)償,并且業(yè)主需要簽一份放棄追責(zé)的協(xié)議才能拿到商品房移交協(xié)議書(shū)。如果簽了這份協(xié)議,當(dāng)天就能拿到辦證手續(xù),要是不簽這份協(xié)議就得再等等。
昔日地王屢被訴，新公司接手開(kāi)發(fā)
2011年3月5日,理想家所在地塊經(jīng)過(guò)109輪的角逐,被臨沂國(guó)鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下稱國(guó)鑫地產(chǎn))競(jìng)得。宗地面積共129畝,成交價(jià)為16625萬(wàn)元,創(chuàng)下了所在區(qū)域單宗土地成交價(jià)格之最,是當(dāng)時(shí)的“地王”。
記者在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn),該公司共涉及訴訟近40起,其中因房屋買賣或預(yù)售糾紛20多起。2016年11月份,因國(guó)鑫地產(chǎn)遲遲不協(xié)助辦理房產(chǎn)證,部分業(yè)主發(fā)起維權(quán)。國(guó)鑫地產(chǎn)一位時(shí)任經(jīng)理解釋,該公司與他人有經(jīng)濟(jì)糾紛被起訴,所有賬戶被凍結(jié),正在銷售的樓盤也不允許銷售,所以資金有些問(wèn)題,拖欠了二期承建公司的尾款,影響了綜合驗(yàn)收。為了解決問(wèn)題,該公司試圖申請(qǐng)破產(chǎn),打算清算資產(chǎn)還清債務(wù),把房子交給業(yè)主、辦理房產(chǎn)證。
2017年11月份,北京致遠(yuǎn)恒友投資有限公司旗下的致遠(yuǎn)地產(chǎn)正式接手理想家項(xiàng)目,并將待售樓盤更名為致遠(yuǎn)翡翠時(shí)代。記者通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn),在當(dāng)年11月和12月,國(guó)鑫地產(chǎn)先后變更了股東發(fā)起人和管理層主要人員。
2018年7月底,致遠(yuǎn)地產(chǎn)入主后的國(guó)鑫地產(chǎn)在給二期商品房業(yè)主簽署的協(xié)議上明確表示,因前期客觀原因,導(dǎo)致其公司在合同履行過(guò)程中未能如約履行部分義務(wù)。該協(xié)議書(shū)同時(shí)顯示,國(guó)鑫地產(chǎn)的違約行為包括但不限于逾期交房、逾期辦證等問(wèn)題。
保證不再索賠，可免除兩年物業(yè)費(fèi)
如果按照購(gòu)房合同上的約定,根據(jù)交房時(shí)間和業(yè)主的購(gòu)房款數(shù)額,國(guó)鑫地產(chǎn)需要因違約支付二期商品房業(yè)主2萬(wàn)元-6萬(wàn)元不等的賠償金。“其實(shí)大多數(shù)業(yè)主也沒(méi)想過(guò)要追討逾期辦證違約金,拖了這么久能順利辦出證來(lái)就行,但一碼歸一碼,不能兩件事綁在一起。”多名業(yè)主表示,大家其實(shí)很高興致遠(yuǎn)地產(chǎn)接手了國(guó)鑫,但他們眼下利用業(yè)主急于辦理不動(dòng)產(chǎn)證的心理,甚至讓已經(jīng)走訴訟程序維權(quán)的業(yè)主撤訴才能給辦證手續(xù),這讓很多人不能接受。
理想家二期商品房共涉及11棟樓、400多位業(yè)主。記者從協(xié)議樣本上看到,如果業(yè)主承諾放棄追究國(guó)鑫地產(chǎn)在履行合同時(shí)產(chǎn)生的任何違約責(zé)任,保證不再向國(guó)鑫地產(chǎn)要求任何經(jīng)濟(jì)賠償,不再向法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,國(guó)鑫地產(chǎn)將免除24個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。
“不簽的話就沒(méi)法給你商品房移交協(xié)議書(shū),沒(méi)有協(xié)議書(shū)你就不能辦證。”
延伸報(bào)道
開(kāi)發(fā)商:只是讓業(yè)主來(lái)登記
8月15日,記者以業(yè)主的名義致電辦理不動(dòng)產(chǎn)證通知上的咨詢電話。對(duì)方表示,原來(lái)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦不動(dòng)產(chǎn)證的能力了,致遠(yuǎn)接手后幫業(yè)主解決了這個(gè)問(wèn)題,光是在房產(chǎn)局放的保證金就達(dá)上千萬(wàn)元,還有銀行的保證金。致遠(yuǎn)不接手的話不動(dòng)產(chǎn)證還是辦不出來(lái),條款也要由新的開(kāi)發(fā)商來(lái)定,不能按以前開(kāi)發(fā)商的來(lái)。
國(guó)鑫地產(chǎn)到底有沒(méi)有把放棄追責(zé)的協(xié)議當(dāng)做業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)證的前置條件?8月16日下午,本報(bào)記者與國(guó)鑫地產(chǎn)辦公室取得聯(lián)系,工作人員就這一問(wèn)題回復(fù)稱,現(xiàn)在只是讓業(yè)主過(guò)來(lái)進(jìn)行登記,并不是說(shuō)不簽協(xié)議就不給手續(xù),登記完成后會(huì)統(tǒng)一給業(yè)主蓋章提供商品房移交協(xié)議書(shū),協(xié)議簽不簽要看業(yè)主個(gè)人的想法。該工作人員同時(shí)表示,他們只是普通工作人員,具體事項(xiàng)是公司一位副總在操作,他們不了解詳情,這位副總不在辦公室,也不知道其手機(jī)號(hào)。
律師:開(kāi)發(fā)商易主不影響追責(zé)
山東隆泰律師事務(wù)所律師認(rèn)為,按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定提交房屋權(quán)屬登記材料,致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,購(gòu)房者可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而對(duì)于逾期辦證的違約責(zé)任,購(gòu)房者則可按照購(gòu)房時(shí)雙方簽訂的《房屋買賣合同》中的具體條款進(jìn)行處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人代表和股東的變更,并不影響購(gòu)房者按照合同約定追究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)違約責(zé)任。(齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者邱明)
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