房源每月都在增加  看房次數(shù)直線下滑

◆導報首席記者 王延鋒 濟南報道

    “濟南調(diào)整二手房交易評估計稅價格后，對市場實際影響不大。但現(xiàn)在的二手房整體成交清淡，價格有微幅下跌的勢頭。”9日，濟南21世紀不動產(chǎn)某店負責人張先生向經(jīng)濟導報記者如此說道。
    來自鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示，近5個月來，鏈家每個月新增二手房房源整體呈上升趨勢，但鏈家?guī)б庀蛸I房人看房的次數(shù)卻呈直線下滑之勢。
    “樓市的預期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。二手房觀望氣氛很濃，很多買房人在等著房價下降，而賣房人也不愿輕易降價，交易相對比較清淡。”前述張先生向經(jīng)濟導報記者說道。

計稅調(diào)整影響不大

    從本月1日開始，濟南市調(diào)整了存量住房交易評估計稅價格。新政策實施幾天，部分小區(qū)的評估計稅價格調(diào)整額度已經(jīng)大致清晰，大部分小區(qū)上調(diào)幅度均比較大。比如，和平路附近的甸柳小區(qū)由6000元/平方米上調(diào)至14600元/平方米左右，魯能領秀城由6000元/平方米上調(diào)至15200元/平方米左右。
    根據(jù)濟南市稅務局此前的通知，本次調(diào)整計稅價格的目的是為了“全面客觀準確反映我市存量住房交易價格水平，提高交易環(huán)節(jié)計稅依據(jù)的準確性”。那么，調(diào)整之后，對市場的影響到底有多大？
    經(jīng)濟導報記者注意到，如果按照評估計稅價格納稅的話，買賣雙方通常需要多繳納數(shù)萬元的稅額。
    目前，二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個稅和契稅。其中，對于個人購房未滿兩年的二手房來說，增值稅是大頭，其納稅額為交易總價的5%；若賣房人購房時間已經(jīng)超過2年，增值稅免征。個稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價為基礎測算，比如若個人購房未滿5年，其在出售房屋是需要按照房屋總價的1%征收個稅；若所售房屋面積大于90平方米，且買房人為二套房的話，需要按照交易總額的2%繳納契稅。
    以魯能領秀城為例計算，一套100平方米的房子、購房未滿兩年且買方為二套房，若按照評估計稅價格繳稅，調(diào)整之前雙方需要繳納4.66萬元的稅額，調(diào)整之后需要繳納11.80萬元的稅額。這樣算下來，買賣方雙方繳稅額度提升了6萬多元，升幅可謂很大。
    “實際上，在二手房買賣過程中，納稅額很多時候都不以評估計稅價格計算。”張先生向經(jīng)濟導報記者介紹道。
    根據(jù)相關政策，在實際交易中，對于納稅人申報的交易價格超過存量房價格評估值的，按照納稅人申報的交易價格征稅。對于評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格征稅；未能舉證正當理由的，稅務人員會以系統(tǒng)評估價為參考確定計稅依據(jù)。
    “二手房的成交價格，通常都是遠高于評估計稅價格。有時候，買賣雙方達成一致刻意避稅時，會出現(xiàn)成交價格低于評估計稅價格的現(xiàn)象。而在現(xiàn)實的交易中，一套房子動輒二三百萬元，買房人通常需要貸款。即使買賣雙方有意避稅，為了不影響貸款額度，網(wǎng)簽的價格通常不會很低。所以大部分交易都是以買賣雙方的申報價格計稅的，而非以存量房交易評估計稅價格計稅，后者的調(diào)整對實際交易影響并不是很大。”張先生向經(jīng)濟導報記者說道。

“要想賣房，就得降價”

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