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在濟(jì)南，部分高價(jià)地項(xiàng)目將逐步入市——在唐冶、漢峪等片區(qū)，此前拍出的一些成本在1.2萬(wàn)元/平方米以上的土地，如今將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。這些拿地至今已有兩年的項(xiàng)目，土地成本頗高，這也使得多個(gè)片區(qū)內(nèi)的高端產(chǎn)品越來(lái)越多。
濟(jì)南一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析說(shuō)，現(xiàn)在濟(jì)南中低價(jià)位樓盤的供應(yīng)量還是比較大的，高價(jià)地項(xiàng)目的入市并不會(huì)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)上漲，樓市總體將保持穩(wěn)定。而定位高端的高價(jià)地項(xiàng)目，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)更豐富的產(chǎn)品類型。另一方面，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地應(yīng)更加謹(jǐn)慎。
漢峪南開始蓄客
在漢峪片區(qū)，有些土地成交于2017年下半年的樓盤將陸續(xù)入市。在片區(qū)南部旅游路以南、鳳凰路以東，有一塊占地1.23萬(wàn)平方米的住宅地塊，規(guī)劃了8棟樓，包括8層、15層、16層產(chǎn)品，打造高端線系。據(jù)悉，該項(xiàng)目目前正在蓄客。兩年前的2017年8月，保利地產(chǎn)拿下上述土地，成交土地樓面地價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米，同時(shí)需配建安置房，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其實(shí)際土地樓面成本達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米。
該項(xiàng)目的置業(yè)顧問告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，開盤時(shí)間還沒定，主要是140至200平方米的洋房類產(chǎn)品，“具體價(jià)格也還沒出來(lái)，只能說(shuō)參考周邊價(jià)格。目前周邊毛坯產(chǎn)品在2.8萬(wàn)元左右一平，精裝產(chǎn)品大約3.4萬(wàn)元一平。”
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者近日在旅游路以南、鳳凰路兩側(cè)探訪時(shí)注意到，該區(qū)域各地塊正在加緊推進(jìn)，泰禾、龍湖、保利、金科等均在此開發(fā)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目大都定位高端，包括別墅、大平層等產(chǎn)品。2016年下半年到2018上半年，濟(jì)南的土拍曾多次出現(xiàn)火爆行情，漢峪片區(qū)在2017年的那場(chǎng)土拍中備受關(guān)注。金科地產(chǎn)就在該片區(qū)斥資28億元拿下了4宗土地，其項(xiàng)目已經(jīng)入市。
唐冶疊墅產(chǎn)品增多
在唐冶片區(qū)，飛躍大道以南、唐冶西路以西的一個(gè)項(xiàng)目，同樣為2017年拿地，目前也開放了營(yíng)銷中心。與片區(qū)多個(gè)新項(xiàng)目類似，該項(xiàng)目也采用了高層加疊拼的產(chǎn)品組合，共規(guī)劃了36棟樓，包括疊拼、小高層、高層等產(chǎn)品。這是保利地產(chǎn)摘得的土地，2017年8月其以總價(jià)26億元拿下這178畝土地，樓面地價(jià)9936.87元/平方米，加上配建6萬(wàn)平方米安置房的成本，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其實(shí)際樓面土地成本達(dá)到1.4萬(wàn)元/平方米。
當(dāng)時(shí)共拍賣了23宗土地，唐冶片區(qū)的占比不小，如今，部分樓盤已經(jīng)入市，包括龍湖、萬(wàn)科等的項(xiàng)目。有的開發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行了“拉高排低”的排布方式，所以出現(xiàn)了疊墅與高層的“混搭”產(chǎn)品。“有些項(xiàng)目很是無(wú)奈，拿地成本實(shí)在太高，開發(fā)商不得不開發(fā)高端產(chǎn)品，或者對(duì)地塊進(jìn)行拉高排低，采用高層加疊墅的產(chǎn)品組合。”前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，“唐冶片區(qū)的疊拼產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日益激烈。”此外，在保利唐冶項(xiàng)目的東側(cè)，由山鋼地產(chǎn)拿下的一宗土地，同樣成交于2017年8月。當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為12084元/平方米，地塊位于唐冶西路以東、飛躍大道以南。目前，這一項(xiàng)目規(guī)劃了高層、洋房等產(chǎn)品。
即將接受市場(chǎng)檢驗(yàn)
在長(zhǎng)嶺山片區(qū)，位于鳳山路以東、興港路以北的一個(gè)項(xiàng)目，目前也正在進(jìn)行宣傳。該項(xiàng)目與金域藍(lán)山項(xiàng)目相鄰，定位高端系，規(guī)劃了7棟樓，包括高層、小高層和洋房產(chǎn)品，以大戶型為主。在2017年7月，長(zhǎng)嶺山片區(qū)一宗住宅用地進(jìn)行司法拍賣，近20家房企展開競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過176輪叫價(jià)，總價(jià)從4.776億元拍到了17.126億元，最終被旭輝地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率達(dá)到258.58%，樓面地價(jià)達(dá)到15291元/平方米，超出了很多人的預(yù)期。當(dāng)時(shí)，該地塊東側(cè)正在銷售的某樓盤，高層產(chǎn)品的價(jià)格為1.55萬(wàn)元/平方米；該地塊南側(cè)正在銷售的某精裝樓盤，價(jià)格為2.1萬(wàn)元/平方米�？梢哉f(shuō)，土拍的“面粉”價(jià)格已經(jīng)接近成品的“面包”價(jià)格。“按照通行的開發(fā)節(jié)奏周期，拿地一年左右住宅產(chǎn)品就可以入市銷售。”前述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，有的項(xiàng)目入市時(shí)間較晚，也是受土地成本的影響。
如今，濟(jì)南部分高價(jià)地項(xiàng)目正在入市的路上，一些高端產(chǎn)品也已落地。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于拿地成本較高，這些入市新品的價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)太低，而未來(lái)的市場(chǎng)接受度如何，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。
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