11月29日,媒體以《濟(jì)南不少樓盤都有人臉識(shí)別》為題,對(duì)戴頭盔看房背后渠道與開(kāi)發(fā)商的客流之爭(zhēng)進(jìn)行了報(bào)道。除了涉嫌犧牲購(gòu)房者個(gè)人隱私之外,目前大量中介公司作為渠道銷售新房時(shí),樓市還出現(xiàn)了一房?jī)蓛r(jià)、傭金虛高、夸大宣傳等亂象。購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)益難以保障,不少開(kāi)發(fā)商也稱在“飲鴆止渴”,有限的利潤(rùn)下,賣房成本不斷攀升。

　　齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)

　　記者　王皇　喻雯

　　不戴頭盔價(jià)更高?　一房?jī)蓛r(jià),購(gòu)房者利益咋保護(hù)

　　戴頭盔看房背后,濟(jì)南樓市中盛行的售樓處通過(guò)分銷渠道賣房一事浮出水面。濟(jì)南一位渠道人員表示,直接到訪售樓處后,購(gòu)房者拿到的售樓處最低價(jià)其實(shí)并非該房源的最低價(jià)。“中介(渠道)賣同樣一套房,有額外折扣,會(huì)更便宜。”該渠道人員說(shuō),渠道人員為開(kāi)發(fā)商尋找客源,開(kāi)發(fā)商能給渠道一個(gè)比售樓處價(jià)格更低的房?jī)r(jià)。

　　“去售樓處買房的相當(dāng)于是忠實(shí)買房者,拿不到這個(gè)優(yōu)惠。中介帶過(guò)去的可以看作是猶豫中的買房者,所以拿到了這個(gè)優(yōu)惠。”該渠道人員解釋,渠道之所以同意給開(kāi)發(fā)商賣房,也是因?yàn)槟芤愿�低的價(jià)格吸引到客流,成交后賺取更多傭金。而中介更優(yōu)惠的房?jī)r(jià)最終會(huì)以團(tuán)購(gòu)房的形式標(biāo)注,買房者實(shí)際付款會(huì)比在售樓處低,“能比售樓處便宜2萬(wàn)元左右”。

　　另一位今年初準(zhǔn)備購(gòu)買經(jīng)十路以南一剛需大盤的業(yè)主說(shuō),自己在售樓處問(wèn)到的價(jià)錢比渠道高。而且,問(wèn)了兩個(gè)渠道人員同一套房報(bào)價(jià)都不一樣,基本有3個(gè)價(jià)。“最終買了別的樓盤,感覺(jué)這個(gè)樓盤價(jià)格太亂了。”

　　不少初次購(gòu)房者并不知道一套房在售樓處之外有更低的價(jià)格。有的購(gòu)房者無(wú)意中到訪了售樓處,被人臉識(shí)別抓拍,即便沒(méi)留下聯(lián)系方式,也沒(méi)有機(jī)會(huì)選擇通過(guò)中介渠道以可能更低的價(jià)格購(gòu)房。利用信息的不對(duì)等,購(gòu)房者可能失去2萬(wàn)元的優(yōu)惠。人臉識(shí)別背后,購(gòu)房者不僅面臨隱私權(quán)受侵犯,還面臨公平交易和知情權(quán)的損害。

　　而去年12月濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范全市新建商品房委托銷售行為的通知》,其中明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、承銷機(jī)構(gòu)對(duì)外銷售的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示的房?jī)r(jià)一致,不得一房?jī)蓛r(jià)。

　　渠道傭金為啥不直接返給購(gòu)房者?　依賴中介,售樓處或更難賣房

　　除了房?jī)r(jià),傭金又是更大的一筆渠道人員可支配費(fèi)用。“這筆錢其實(shí)開(kāi)發(fā)商是不愿意我們返給購(gòu)房者的,因?yàn)橐坏┓到o購(gòu)房者,房?jī)r(jià)就亂了。”上述渠道人員說(shuō),雖然如此,渠道人員很多會(huì)私下返給購(gòu)房者一部分傭金,畢竟能拿到傭金的前提是成交。這一部分到底是多少,并不一定。“有的開(kāi)發(fā)商查得嚴(yán),我們就會(huì)給5000元價(jià)位的禮品,而有的也會(huì)返傭金。”

　　一位購(gòu)買了鳳凰路沿線樓盤的業(yè)主稱,自己拿到了3萬(wàn)元傭金。而齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)購(gòu)房俱樂(lè)部微信群內(nèi)的一位網(wǎng)友則透露,“十一”期間,一位認(rèn)識(shí)的中介稱通過(guò)他購(gòu)買花園東路一高端改善樓盤,可以返10萬(wàn)元。“這樣一來(lái),一套房子的差價(jià)可能會(huì)超過(guò)10萬(wàn)元,但不知道這些情況的人就拿不到這個(gè)錢。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　“這樣數(shù)額的傭金,為什么不能直接優(yōu)惠到房?jī)r(jià)里,以更有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引購(gòu)房者買房?”齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)購(gòu)房俱樂(lè)部微信群里有粉絲看到報(bào)道后留言。

　　濟(jì)南經(jīng)十路以南一家樓盤的工作人員說(shuō),在市場(chǎng)下行的情況下,競(jìng)爭(zhēng)激烈。僅靠售樓處到訪賣房,很難完成銷售任務(wù)。而渠道手中掌握了大量的買房人,這部分人買房意愿高,開(kāi)發(fā)商就希望他們能把意向客流引到售樓處來(lái),或者為售樓處尋找客流,促成成交。

　　“和售樓處的自然到訪不同,這就是在做增量,甚至可能是從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里把人拉過(guò)來(lái)買房,給傭金就是做增量,錢肯定要給渠道的。因?yàn)樗麄兇_實(shí)能帶來(lái)銷量。”濟(jì)南樓市另一位業(yè)內(nèi)人士坦言,這筆費(fèi)用如果降到房?jī)r(jià)里,在目前濟(jì)南樓市不促不銷的市場(chǎng)行情下,購(gòu)房者更會(huì)繼續(xù)觀望等待更低價(jià)。而給渠道則能吸引來(lái)更多購(gòu)房者。“售樓處不敢明著真降多少,買過(guò)的業(yè)主也不愿意降。但是渠道人員如果返傭金給個(gè)人,就更隱蔽。”

　　記者采訪的濟(jì)南四位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人均表示,從2018年下半年樓市開(kāi)啟下行通道后,不少樓盤面臨的銷售壓力巨大,越來(lái)越依賴渠道帶來(lái)客流。渠道確實(shí)能帶來(lái)銷量,少的能占成交量的20%—30%,多的能到80%—90%。

　　但多位業(yè)內(nèi)人士也坦言,開(kāi)發(fā)商支付了高傭金給渠道,雖然短期能帶來(lái)銷量,但長(zhǎng)期看,會(huì)給消費(fèi)者一種從售樓處買房比從渠道買房貴的印象,做大了渠道,未來(lái)售樓處可能更難賣房,“這就是飲鴆止渴”。

　　高額傭金會(huì)否轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中?　賣房成本高企,長(zhǎng)久或增加買房成本

　　人臉識(shí)別似乎為開(kāi)發(fā)商和渠道分銷人員厘清了收益邊界,而背后則是分銷渠道賣新房后,賣房成本水漲船高。既然開(kāi)發(fā)商不把傭金直接讓利給購(gòu)房者,那這筆高額的傭金費(fèi)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中?

　　“渠道賣出一套房,開(kāi)發(fā)商就要支付2萬(wàn)元到30萬(wàn)元不等的傭金。”濟(jì)南一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō),目前濟(jì)南絕大部分開(kāi)發(fā)商都與分銷渠道合作,傭金多在1.5%—3%之間。但隨著分銷渠道被少數(shù)幾家大公司掌握,提點(diǎn)或返傭的金額在不斷攀升。相比目前濟(jì)南二手房市場(chǎng)上最高2.5%的傭金,開(kāi)發(fā)商付的中介費(fèi)堪稱大手筆。

　　“這還不是最高的,有的開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)壓力大,通過(guò)對(duì)賭的方式返傭,由某家渠道公司來(lái)承銷,一旦達(dá)到某個(gè)銷量,傭金比例會(huì)大幅提高。”濟(jì)南一樓盤銷售負(fù)責(zé)人說(shuō),銷量不好的樓盤,傭金就高,渠道費(fèi)用出自售樓處的營(yíng)銷費(fèi)用。“營(yíng)銷費(fèi)用每家售樓處都有,以前更多是通過(guò)宣傳項(xiàng)目或樹(shù)立品牌來(lái)賣房,現(xiàn)在這部分費(fèi)用大幅減少,大家都用到了看起來(lái)見(jiàn)效更直接的渠道中。

　　這樣的賣房模式開(kāi)啟了新一輪的渠道費(fèi)之爭(zhēng)。“你不用渠道,你的競(jìng)爭(zhēng)樓盤用渠道,或者你給的傭金低,競(jìng)爭(zhēng)樓盤給的高,中介就把本來(lái)想買你房子的客流,引到其他樓盤去了。”一開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),用渠道也是無(wú)奈之舉。一位渠道人士稱,在2018年濟(jì)南約50個(gè)項(xiàng)目通過(guò)渠道賣房,而目前這個(gè)數(shù)已經(jīng)超過(guò)了200個(gè)。

　　“造勢(shì)造得好的,渠道人員賣一個(gè)月能抵開(kāi)發(fā)商自己賣一年。”一位渠道人員說(shuō)。這不是夸張,11月下旬,濟(jì)南西南部一樓盤將傭金提高到3.5%,樓盤內(nèi)外圍滿渠道分銷人員,在大幅增加傭金,同時(shí)給出優(yōu)惠房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上,僅一個(gè)周末就賣了一年的量,賣出2億元。更有人評(píng)論稱,沒(méi)有難賣的房子,只有傭金沒(méi)“砸”到位的開(kāi)發(fā)商。

　　而也有業(yè)內(nèi)人士說(shuō),賣房的成本因渠道費(fèi)的追漲在不斷攀升。短期內(nèi),部分開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)營(yíng)銷費(fèi)用解決賣房任務(wù),長(zhǎng)期看,羊毛出在羊身上,增加的賣房成本很難不轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。

　　誰(shuí)來(lái)賣二手房滿足置換需要?　新房傭金高,中介不愿賣二手房

　　部分渠道人員正贏來(lái)渠道市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候。“瘋狂到什么地步?很多中介門店,你進(jìn)去想買二手房,人家不賣,要帶你去看新房。你想賣掉二手房改善置業(yè)買新房,對(duì)不起,人家沒(méi)時(shí)間給你賣二手房。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō),賣新房所得的傭金比賣二手房所賺中介費(fèi)多得多,賣一套150萬(wàn)元的二手房可能賺三五萬(wàn)元,而賣個(gè)200萬(wàn)元的新房動(dòng)輒能賺六七萬(wàn)元。“現(xiàn)在我們基本是在賣新房。”一位中介公司人員說(shuō),自己已很久沒(méi)有賣二手房。

　　“這就會(huì)使房子很難流轉(zhuǎn)。目前購(gòu)房者中很大一部分是改善型的,他們需要賣掉手中的一套房子,再去購(gòu)買新房。但如果中介不主要賣二手房,他就難買新房,很可能就鋌而走險(xiǎn)走其他高風(fēng)險(xiǎn)路子,未來(lái)對(duì)市場(chǎng)也會(huì)帶來(lái)隱憂。”一業(yè)內(nèi)人士稱。目前,部分樓盤針對(duì)這部分二手房還未賣出的業(yè)主,推出了暫緩交首付的方案,雖然能短期滿足置換需求,但未來(lái)二手房市場(chǎng)交易更可能面臨困難。若房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,還可能因轉(zhuǎn)手不成而帶來(lái)其他問(wèn)題。

　　從數(shù)據(jù)也能看出,二手房市場(chǎng)比新房市場(chǎng)更冷。11月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2020年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌,環(huán)比下跌0.3%,已是三連降。記者梳理今年1—10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),濟(jì)南的二手房環(huán)比除3月、5月、7月保持穩(wěn)定或略漲0.1%外,其他7個(gè)月都是下跌。跌幅除1月小于新房外,其他月份環(huán)比下跌均大于新房。同比數(shù)據(jù)看,前10個(gè)月二手房同比跌幅在-2.7至-4.1之間,除8月外,其他月份同比跌幅均超過(guò)新房。

　　還有濟(jì)南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,目前的傭金中,大頭并沒(méi)有給購(gòu)房者,也不是給渠道人員,而是給了渠道人員所在的中介公司。而以傭金為營(yíng)收主要項(xiàng)目的中介公司做大后,會(huì)更加強(qiáng)勢(shì),開(kāi)發(fā)商的談判空間會(huì)更小,賣房的成本很可能要繼續(xù)增加。

　　“這個(gè)行業(yè)可憐的一點(diǎn)利潤(rùn)都被分走了,哪來(lái)操盤,何來(lái)銷售?”一位看到齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)報(bào)道的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。