樓市轉(zhuǎn)冷的信號正逐漸傳導(dǎo)至土地市場：二季度全國土地成交價(jià)款增速迅速回落，地價(jià)上漲動力明顯減弱。土地市場趨冷，地產(chǎn)開發(fā)商們對后市預(yù)期如何？樓市定價(jià)策略會如何調(diào)整？
土地市場釋放遇冷信號
“2014年1~6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，全國土地市場趨冷態(tài)勢明顯。前6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14807萬平方米，同比下降5.8%；土地成交價(jià)款4031億元，增長9%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國土地成交量的大幅回落，主要是因?yàn)樯习肽陿鞘斜憩F(xiàn)低迷，開發(fā)商資金鏈緊張，購地意愿不高所致。
中原集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度僅28%的開發(fā)商經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，這一情況與2008年一季度大致相當(dāng)。而2008年二季度開始，全國即出現(xiàn)了大范圍的降價(jià)情況。
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，截至今年6月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為1219.6億元，相當(dāng)于去年全年購地金額的36.6%。如中海和招商的購地金額是去年同期購地金額的六成，其他房企的購地金額均不及去年同期購地金額的四成。
市場趨冷 流拍與地王卻并存
素有全國樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的上海，在今年土地市場趨冷的情況下，不僅出現(xiàn)了首幅流拍地塊，同時(shí)還“誕生”了全國單價(jià)新地王。
6月9日，上海規(guī)土局終止了奉賢區(qū)某地塊的出讓。該地塊起始總價(jià)53339萬元，規(guī)劃建筑面積197549平方米。自5月16日接受競買申請以來，僅有5名競買人領(lǐng)取了競買申請書，實(shí)際參與競買申請人數(shù)依舊為0。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，一般來說，土地市場出現(xiàn)地塊流拍，與樓市低迷有很密切的關(guān)聯(lián)性。在2008年、2011年均出現(xiàn)類似的情況。
時(shí)隔僅一個月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗純宅地被麗豐控股旗下公司以5.77億元價(jià)格競得，溢價(jià)62.5%，成交樓板價(jià)59859元/平方米，剔除30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)85513元/平方米，刷新了全國單價(jià)地王紀(jì)錄。
世邦魏理仕中國區(qū)主管陳仲偉認(rèn)為，單價(jià)地王的誕生并不具備標(biāo)桿意義，這反而正是土地市場趨冷的一種特有現(xiàn)象。“一般來說，在市場蕭條的時(shí)候，政府會推出好地塊。由于該區(qū)域地塊的稀缺性和‘迷你’性，產(chǎn)生全國單價(jià)地王也并不為怪。”
地市趨冷影響開發(fā)商定價(jià)策略 實(shí)際上，曾被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“只漲不跌”的一線城市在此輪調(diào)整中并未能“獨(dú)善其身”。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，上海的土地出讓總面積和成交總價(jià)同比分別下降12.8%、10%。
其他一線城市的土地成交也大幅縮水。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州6月土地成交金額為28億元，較5月縮水三成以上，同比下滑達(dá)八成。
記者采訪的多家房企普遍認(rèn)為，地市遇冷將對后期定價(jià)策略產(chǎn)生一定影響。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示：“在房價(jià)漲幅回落態(tài)勢已經(jīng)確立的情況下，如果房企長期拿地不開發(fā)，囤地的成本就將高于其資金成本，甚至?xí)哑髽I(yè)拖死。”
世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也坦言，目前市場雖然處于觀望期，但需求并未喪失。“市場低迷時(shí)，開發(fā)商的競爭力就剩下了價(jià)格。在這樣的情況下，我們就要改變定價(jià)策略，甚至開盤流程和開盤節(jié)點(diǎn)也要改變。”
瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，目前市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升，再加上開發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，開發(fā)商可能會在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)速度，從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，房價(jià)下行壓力也會逐漸加大。（新華社）
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