近年來，二手房買賣引發(fā)的消費糾紛不少，其中相當一部分是合同條款不明確引起的。27日，記者自市房管局和市工商局聯(lián)合新聞發(fā)布會獲悉，濟南二手房合同示范文本27日起正式實施。根據不同需求，合同示范文本分為《濟南市房地產經紀服務合同》(出售委托)、《濟南市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)、《濟南市存量房屋買賣合同》(自行成交版) 3 個組成部分。上述兩部門負責人著重就關注度較高的經紀成交版合同 (以下簡稱《合同》)進行解讀。
關鍵詞 【產權】
先確定是獨有還是共有正租住者可優(yōu)先購買
明確買賣房屋的產權是購買二手房的第一步。房屋權利登記分為獨有和共有，共有指兩個以上權利人共同擁有同一房屋�！逗贤访鞔_，買賣房屋訂立合同時，房屋所有權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。已購公有住房上市出售的，參加房改的夫妻雙方均應在合同中簽字蓋章。
買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。如承租人放棄優(yōu)先購買權，買受人購房后應繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂主體變更合同。
買賣已抵押房屋的，出賣人應當告知買受人房屋抵押的事實，并在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外，集體所有土地上的房屋，只能在本集體組織內部轉讓。
關鍵詞
【房款】
可先存入專用賬戶也可以自行支付
二手房買賣中，首付、尾款怎么交付最為關鍵也最容易出問題。為了規(guī)避買賣雙方的資金風險，《合同》第二條設定了資金監(jiān)管和自行交割房款兩種方式，當事人可自行選擇;當事人選擇資金監(jiān)管交割房款的，經紀機構有義務協(xié)助當事人辦理資金監(jiān)管有關事項。
合同中明確規(guī)定，買賣雙方選擇資金監(jiān)管交割房款的，經紀機構協(xié)助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(時間雙方約定)與資金監(jiān)管機構簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》�？蛇x擇市房管部門提供的資金監(jiān)管服務代收代付交易資金(咨詢電話：82077114)。
據了解，二手房交易資金監(jiān)管是指買方將交易資金先存入專用賬戶，產權過戶登記完成，確認買方可以領取房產證后，再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。
關鍵詞
【收費】
中介不能經手購房款傭金由三方商定
二手房交易的過程，經紀機構到底應該收哪些費用，哪些錢中介不應該經手?《合同》也有明確規(guī)定。
濟南市住房保障和房產管理局負責人表示，原則上來說，中介不得經手房屋的交易資金。《合同》第六條設定了經紀方促成簽訂合同并分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經紀服務委托的服務事項和約定的服務標準時，當事人可約定傭金的支付方式。經紀機構完成委托事項，出賣人和買受人應該按照房屋成交總價的一定比例支付傭金。具體比例合同中為空格，由簽約三方約定。
除了房屋傭金外，經紀機構為買賣雙方提供代辦貸款等其他服務的，應當向買賣雙方說明服務內容、收費標準等情況，經買賣雙方同意后，另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費行為。
關鍵詞
【戶口】
可向賣方要“遷戶押金”房子“養(yǎng)老錢”也要過戶
實際交易的過程中，由于考慮不全面，不少購房人過戶后才發(fā)現(xiàn)不少遺留問題。例如，買學區(qū)房為了孩子上學，卻發(fā)現(xiàn)原房主的戶口沒有遷移等。
為了解決上述問題，《合同》有了一些提示性約定�！逗贤返谌龡l約定：為保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項的履行，買賣雙方可以作出相關的約定�！逗贤妨舫隹崭裉崾竞灱s雙方進行約定。濟南市房管局產權市場處相關工作人員表示，比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當作“戶口遷移”的押金，如果在雙方約定時間內把戶口遷走，退還押金;如果達不到要求，買方可以把押金當作補償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護買房者的利益。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
