| 高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)展緩慢
濟(jì)南主城的土地市場(chǎng)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，但眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)2016年以來(lái)成交的部分高價(jià)地項(xiàng)目感到擔(dān)憂。“開發(fā)商拿地一定要謹(jǐn)慎。有的開發(fā)商這一兩年利潤(rùn)很高，但一兩個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目，可能就會(huì)讓它把利潤(rùn)全賠進(jìn)去。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
那么，濟(jì)南近兩年成交的高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)展如何呢？
13日，經(jīng)濟(jì)記者來(lái)到濟(jì)南市旅游路以南、鳳凰路兩側(cè)的小漢峪地區(qū)。這里屬于濟(jì)南的漢峪片區(qū)，目前鳳凰路正在從旅游路向南修建，未來(lái)將打通至二環(huán)南快速路。
在鳳凰路東側(cè)，有一個(gè)片為“保興漢峪片區(qū)A07地塊建設(shè)項(xiàng)目”的土地已經(jīng)圍擋。但在圍擋內(nèi)，還有大量的渣土未清理，還看不到大規(guī)模動(dòng)工的跡象；而在鳳凰路西側(cè)，在前述A07地塊對(duì)過(guò)，還有大片的土地荒蕪著。在去年8月份，這些土地都已經(jīng)進(jìn)行拍賣。其中，A07地塊土地成交樓面地價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米，開發(fā)商同時(shí)需要配建安置房，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)開發(fā)商實(shí)際土地樓面成本可達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米。而金科在附近所拿土地的樓面成本也很高：其土地成交樓面地價(jià)也為1.4萬(wàn)元/平方米，但因其配建的安置房比例更高，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其部分地塊的土地樓面成本可達(dá)2萬(wàn)元/平方米。
在東繞城高速公路以外的唐冶片區(qū)，飛躍大道以南也有幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展比較緩慢。其中，保利斥資26億元在此拿下了178畝土地，樓面地價(jià)9936元/平方米，加上配建安置房成本后，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)其樓面土地成本達(dá)1.4萬(wàn)元/平方米。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，保利地塊已經(jīng)圍擋，但同樣看不到大規(guī)模動(dòng)工的跡象。在保利地塊的東側(cè)，是山鋼地產(chǎn)的土地，去年拿地成本為1.21萬(wàn)元/平方米，目前地塊內(nèi)還一片荒蕪。
“按照正常的開發(fā)商節(jié)奏，漢峪片區(qū)和唐冶片區(qū)的土地是在去年8月份成交的，現(xiàn)在已經(jīng)成交一年，是該入市的時(shí)候了。但各地塊進(jìn)展緩慢，其重要原因就是土地成本太貴。”濟(jì)南東部一樓盤銷售負(fù)責(zé)人張鈺對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)。
除了尚未入市的土地，也有一些高價(jià)地項(xiàng)目已經(jīng)入市，比如位于彩石片區(qū)的中鐵城項(xiàng)目。
中鐵城是一個(gè)超級(jí)大盤，項(xiàng)目總占地面積58.81萬(wàn)平方米，地上規(guī)劃總建面71.02萬(wàn)平方米。置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前正在銷售一期產(chǎn)品，包括別墅、洋房、高層等產(chǎn)品。其中，別墅產(chǎn)品銷售較好，洋房在售3棟樓，高層產(chǎn)品尚未銷售。據(jù)了解，該項(xiàng)目洋房產(chǎn)品銷售價(jià)格為2.7萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)距離市區(qū)更近的唐冶片區(qū)的普通住宅產(chǎn)品，這令一些市場(chǎng)人士對(duì)項(xiàng)目銷售并不是很看好。“雖然是洋房，但價(jià)格確實(shí)貴了不少，項(xiàng)目銷售速度一般。”張鈺分析。
“房住不炒”可期
張曉亮感慨，自己沒(méi)有趕上好時(shí)候。他今年剛剛?cè)肼�，入職時(shí)開發(fā)商提出了“本科”學(xué)歷的條件，�？飘厴I(yè)的他托關(guān)系找人最終進(jìn)入單位。沒(méi)想到，他入職后濟(jì)南的樓市就開始降溫了。
“現(xiàn)在我們項(xiàng)目銷售壓力很大，每天例會(huì)都在說(shuō)加快銷售，還找了很多渠道公司打電話，但售樓處來(lái)客量仍然一般。而且，現(xiàn)在市場(chǎng)觀望氛圍很濃，很多人來(lái)了只是看一看，跟以前那種看了馬上就買的情況大不同。”張曉亮說(shuō)。
世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者分析稱，其實(shí)章丘的土地流拍有必然因素。“一個(gè)是章丘的房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌，部分樓盤價(jià)格下調(diào)幅度還比較大；另一個(gè)是章丘土地供應(yīng)量比較大，市場(chǎng)有點(diǎn)供過(guò)于求；三是土地拍賣底價(jià)不低，4167元/平方米的價(jià)格雖然比此前成交底價(jià)低，但在當(dāng)?shù)貥鞘邢禄拇蟊尘跋�，這個(gè)價(jià)格并不低。”
對(duì)于濟(jì)南主城房?jī)r(jià)的走勢(shì)，朱江認(rèn)為目前市場(chǎng)上的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。“以前大家預(yù)期房?jī)r(jià)漲，可以買可以不買的會(huì)選擇買，可以早買也可以晚買的會(huì)選擇早買；但現(xiàn)在大家預(yù)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定甚至下降，可買可不買的就不會(huì)買了，可以早買也可以晚買的就選擇晚買了。這就造成需求降低，銷售變緩。”
朱江認(rèn)為，未來(lái)濟(jì)南樓市將繼續(xù)降溫，但說(shuō)不上“冰凍”，市場(chǎng)需求依然在。“市場(chǎng)可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性價(jià)格下調(diào)，比如章丘的房?jī)r(jià)已經(jīng)在下跌，還有一些高價(jià)項(xiàng)目也在降溫。
對(duì)于目前的市場(chǎng)，朱江并不是很悲觀。“這不就是國(guó)家調(diào)控的理想目標(biāo)嗎？房?jī)r(jià)穩(wěn)定，部分房?jī)r(jià)過(guò)高的項(xiàng)目甚至向下修正。在這樣的市場(chǎng)下，‘房住不炒’才可以真正實(shí)現(xiàn)。因?yàn)�，炒房不再是一�?lsquo;穩(wěn)賺不賠’的事情了。”
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