◆導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 濟(jì)南報(bào)道
一直以來(lái),二手房以“高性價(jià)比”著稱。然而最近一段時(shí)間,經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于新房頻頻降價(jià)促銷,濟(jì)南部分區(qū)域的一些新房?jī)r(jià)格反而比二手房?jī)r(jià)格低,新房與二手房出現(xiàn)“價(jià)格倒掛”。
“確實(shí)如此,主要是因?yàn)槎址繏炫苾r(jià)有些虛高了。”2月9日,濟(jì)南一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示,“一套二手房降20萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元成交也很正常。”
在徐鵬看來(lái),今年的二手房市場(chǎng)不好干,甚至不如去年好干,“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買(mǎi)家和賣家都在觀望,買(mǎi)家擔(dān)心價(jià)格會(huì)繼續(xù)下滑,賣家也不想輕易降價(jià)。”
轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)
濟(jì)南市民楊志義最近正在四處看房。“我原打算買(mǎi)套合適的二手房,一方面價(jià)格低一些,另一方面社區(qū)配套設(shè)施比較完善,但我現(xiàn)在改主意了,要買(mǎi)新房。”楊志義告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,他之所以改變主意,是因?yàn)樵谧咴L多個(gè)房產(chǎn)中介后發(fā)現(xiàn),二手房?jī)r(jià)格竟然比新房還要高,有的甚至每平方米能高出2000元左右。“能省下20多萬(wàn)元,買(mǎi)個(gè)車不香嗎?”
“現(xiàn)在確實(shí)有些區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛很嚴(yán)重。”徐鵬指著樓市地圖上的一個(gè)新樓盤(pán)告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,“這個(gè)新盤(pán)的價(jià)格從最初的每平方米1.6萬(wàn)元左右降到了1.3萬(wàn)元左右,有些建筑企業(yè)提供的抵賬房?jī)r(jià)格甚至更低。但是,周邊小區(qū)的二手房每平方米的售價(jià)都在1.4萬(wàn)元到1.5萬(wàn)元之間。此外,二手房買(mǎi)賣中需要繳納不菲的稅費(fèi)和中介費(fèi)。這些因素也讓許多原本想購(gòu)買(mǎi)二手房的市民有了購(gòu)買(mǎi)新房的意向。”
濟(jì)南洪樓廣場(chǎng)附近一家房產(chǎn)中介的工作人員李文海則認(rèn)為,現(xiàn)在一、二手房?jī)r(jià)格倒掛比較正常,“現(xiàn)在新房頻頻降價(jià)促銷,二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺。”
李文海告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,有些區(qū)域的二手房比較新,和附近新推出的期房相比,部分房齡不滿3年的二手房立即就能入住。“此前我經(jīng)手賣出的一套二手房最終成交價(jià)格為1.5萬(wàn)元/平方米,而周邊的期房均價(jià)為1.45萬(wàn)元/平方米,出現(xiàn)了同區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高于新房?jī)r(jià)格的情況。”李文海說(shuō)。
此外,二手房?jī)r(jià)格高,還有一個(gè)原因是賣家高房?jī)r(jià)時(shí)購(gòu)入。“如果我現(xiàn)在賣房子至少虧40萬(wàn)元,降價(jià)肯定不太可能。”一位二手房賣家張瑜表示。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解,2017年,張瑜以310萬(wàn)元價(jià)格在解放東路購(gòu)入了一套新房,去年年初掛牌330萬(wàn)元準(zhǔn)備賣掉,經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)的多次勸說(shuō)將價(jià)格降到了310萬(wàn)元。盡管降價(jià)了20萬(wàn)元,但因?yàn)榭們r(jià)太高,看房者寥寥無(wú)幾。
“在我們小區(qū)里,像我這種戶型的二手房?jī)r(jià)格在270萬(wàn)元左右,我在房?jī)r(jià)高位時(shí)購(gòu)入的,如果想賣房子,只能虧本40萬(wàn)元拋售,與其這樣還不如再等等。”張瑜說(shuō)。
環(huán)境將變
實(shí)際上,早在市場(chǎng)低迷的2008年和2014年,曾出現(xiàn)過(guò)新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況。
濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人初鑫認(rèn)為,出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象,選擇觀望的買(mǎi)房人日益增多,直接影響了市場(chǎng)的正常交易。
“這種情況的出現(xiàn),意味著市場(chǎng)環(huán)境再次改變,也說(shuō)明人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了改變。”初鑫表示,在新房降價(jià)的帶動(dòng)下,二手房?jī)r(jià)格或?qū)⒂瓉?lái)更大下跌。隨著開(kāi)發(fā)商資金緊張程度及對(duì)銷售回款的預(yù)期更高,通過(guò)降價(jià)回籠資金將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的選擇,而新房?jī)r(jià)格的下跌將對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格形成引領(lǐng)作用。與新房市場(chǎng)的企業(yè)行為占主體相比,一旦二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng),將迅速呈現(xiàn)燎原之勢(shì)。
據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解,2019年時(shí),二手房市場(chǎng)是賣方市場(chǎng),掛出一套二手房,1個(gè)月內(nèi)基本能成交,而且成交價(jià)格基本上就是賣方的定價(jià)。2021年則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn),有房東降價(jià)30萬(wàn)元仍難以出售。
初鑫給經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者舉了個(gè)例子:有一套輔仁的學(xué)區(qū)房,2020年報(bào)價(jià)420萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)有顧客表示降價(jià)10萬(wàn)元就可以簽合同,但賣家拒絕降價(jià)銷售。沒(méi)想到市場(chǎng)上風(fēng)向突變,去年6月份,賣家主動(dòng)降到了370萬(wàn)元,但有買(mǎi)家希望能350萬(wàn)元成交。“最終通過(guò)撮合,這套房子以360萬(wàn)元的價(jià)格成交。”初鑫說(shuō)。
“二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在3%左右,現(xiàn)在擴(kuò)大到10%左右,也就是說(shuō),一套掛牌價(jià)200萬(wàn)元的二手房平均降十幾萬(wàn)元才能達(dá)成交易。”李文海說(shuō)道,“降價(jià)是主旋律,不降價(jià)肯定不好成交。”
徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,房主掛牌時(shí)報(bào)價(jià)虛高,長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人看房,著急賣房的房主就會(huì)主動(dòng)調(diào)價(jià),降30萬(wàn)元甚至50萬(wàn)元的都有,在最后的掛牌價(jià)格上,賣家再降3萬(wàn)到5萬(wàn)元成交也很正常。
在初鑫看來(lái),目前二手房市場(chǎng)上的業(yè)主主要是一些改善需求賣家和資金需求賣家。改善型賣家趁現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格低迷,賣掉舊房來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房。資金型買(mǎi)家主要是拋售投資性房源,以緩解資金壓力。所以在目前的市場(chǎng)下,對(duì)賣方來(lái)說(shuō)二手房掛牌價(jià)則更加理性。
供應(yīng)量明顯增加
談及今年二手房市場(chǎng)的前景,上述受訪的二手房中介都認(rèn)為,“今年日子不好過(guò)”。
初鑫表示,二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下降,讓市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯的降價(jià)預(yù)期。“近幾個(gè)月來(lái),二手房市場(chǎng)比較平淡,成交量不高。很多人都有‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心理,現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚。”在初鑫看來(lái),濟(jì)南新房的價(jià)格在逐步走低,新房的降價(jià)將會(huì)持續(xù)影響二手房的價(jià)格,未來(lái)濟(jì)南二手房的價(jià)格可能還會(huì)走低。
“今年下半年大概有50個(gè)左右的新樓盤(pán)入市,為了爭(zhēng)奪市場(chǎng),開(kāi)發(fā)商在定價(jià)機(jī)制上也會(huì)有所考慮,降價(jià)是在所難免的。受此影響,二手房市場(chǎng)如果不降價(jià),更加賣不動(dòng)。”初鑫解釋說(shuō),“新小區(qū)新學(xué)校會(huì)引進(jìn)好的教育集團(tuán),像山師教育集團(tuán)、歷城二中教育集團(tuán)、山大教育集團(tuán)等都會(huì)進(jìn)駐一些大樓盤(pán),因此對(duì)二手的學(xué)區(qū)房影響也比較大。”初鑫表示。
在李海波看來(lái),之所以行業(yè)出現(xiàn)低迷,除了市場(chǎng)因素,二手房供應(yīng)量明顯增加也是一個(gè)重要因素。“2019年年底時(shí),濟(jì)南市的二手房掛牌量還穩(wěn)定在3萬(wàn)套左右,2021年7月份在5.2萬(wàn)套左右,到去年10月份就到達(dá)了5.5萬(wàn)套左右,3個(gè)月的時(shí)間里面,濟(jì)南待售二手房數(shù)量增加了3000套,對(duì)濟(jì)南樓市來(lái)說(shuō),增幅也是比較明顯了。今年下半年會(huì)突破6萬(wàn)套。”
“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)買(mǎi)家和賣家都在觀望,買(mǎi)家擔(dān)心價(jià)格會(huì)繼續(xù)下滑,賣家不想輕易降價(jià)。”徐鵬對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō),“在‘房住不炒’的政策下,短期內(nèi)的二手房成交量不會(huì)有較大幅度的變動(dòng)。”
從往年的情況來(lái)看,一些房東急用錢(qián)考慮將房子做資金變現(xiàn),大概率會(huì)出現(xiàn)急售房源。此外,部分房東資金較寬裕,則不急著售賣,盼著在合適的時(shí)候賣個(gè)好價(jià)錢(qián)。“如果購(gòu)房者有計(jì)劃購(gòu)房,可以去意向小區(qū)淘淘急售房源,但這類房東對(duì)支付可能有一定要求,比如全款或增加首付等。”徐鵬認(rèn)為,挑選二手房千萬(wàn)不可以著急,“慢慢選,仔細(xì)挑,不沖動(dòng),這樣才能選到適合自己的房子。” |
