萬達商業(yè)地產(chǎn)近10年的上市道路即將走過。最新消息稱，萬達商業(yè)地產(chǎn)初步確定上市時間表，擬定于12月5日進行全球路演，并將于12月19日正式在港交所掛牌。
不過，萬達選擇此時港股IPO，或許并非一個好的時機。眼下，國際市場普遍看淡內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，認為內(nèi)地樓市的黃金期已過。標準普爾近日表示，中國房地產(chǎn)可能面臨降級風險。
但是，已經(jīng)等待了10年的萬達或許無法再淡定地等待了。萬達集團董事長王健林曾直言，現(xiàn)金流永遠比負債率更重要。從招股說明書披露的數(shù)據(jù)來看，萬達的現(xiàn)金流并不足夠讓人放心。招股說明書顯示，截至2014年6月30日物其業(yè)收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%。現(xiàn)金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬達商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流達359億，2012年大幅降至115億；2013年進一步降到68億；2014年上半年變成了負89.5億。“對于王健林來說，修復現(xiàn)金流比維持萬達估值更重要。”一位分析師說。
籌資規(guī)模或超百億美元
目前，尚不清楚萬達商業(yè)地產(chǎn)此次IPO的目標融資規(guī)模，不過，有消息稱萬達商業(yè)首次的募資規(guī)模預計將會超過100億美元。根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。如果按照公眾持股10%計算，則其市值預計將超過1000億美元。
萬達商業(yè)地產(chǎn)成立于2002年9月，2009年12月變更為股份有限公司，注冊資本增加到37.36億元，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。實際上，早在2005年，王健林就有將萬達商業(yè)地產(chǎn)上市之意。當時并非選擇IPO模式，而是以“REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)”形式籌劃在港上市。2005年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。不過，運氣不佳，2006年7月，國家?guī)撞课?lián)合發(fā)文嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)(即“171號文件”)，萬達REITs計劃被迫擱淺。此次香港上市的失敗，促使王健林轉戰(zhàn)A股。2009年，萬達商業(yè)地產(chǎn)正式啟動在A股上市計劃。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市閘門的關閉，再加上A股市場2013年暫停IPO，萬達上市一拖就是5年。
2014年，A股IPO市場重新開閘。但出乎意料的是，2014年7月1日，萬達卻“技術性”地暫停了A股上市步伐。證監(jiān)會網(wǎng)站資料顯示，因為沒有按規(guī)則要求報送預披露的材料，且申請文件中的財務資料超過有效期達3個月，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司被終止審查。萬達集團通過大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的官網(wǎng)發(fā)表公開說明，“根據(jù)中國證監(jiān)會7月1日公告，萬達商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報材料已終止審核”，并在公告中表示，“今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑”。
隨后8月25日，之前借殼在港上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)(集團)有限公司宣布，未來將著力打造為萬達自有品牌酒店項目為主的海外綜合地產(chǎn)項目投資及運營平臺，名字也將從原來的“萬達商業(yè)地產(chǎn)(集團)有限公司”改為“萬達酒店發(fā)展有限公司”，這讓一直猜測萬達上市目標的投資者看清了萬達的轉向信號。9月16日，萬達商業(yè)地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交上市申請，由此，萬達上市正式進入實質(zhì)運作階段，結束了近10年的上市征程。
根據(jù)萬達商業(yè)首次提交的招股說明書，萬達將三大商業(yè)地產(chǎn)板塊全部納入上市公司，分別包括：長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃業(yè)務；開發(fā)和銷售物業(yè)，以及開發(fā)和酒店經(jīng)營業(yè)務。這次上市集資的90%將用于建設10個物業(yè)開發(fā)項目，包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。根據(jù)萬達商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，去年，該公司總收入為867.74億元人民幣，凈利潤248.82億元。萬達的商業(yè)和住宅物業(yè)銷售額從2011年的902億元人民幣，上漲至2013年的1264億元人民幣，但今年上半年，萬達總計銷售額為567億元人民幣，不及2013年全年銷售額的一半。而萬達商業(yè)地產(chǎn)今年上半年的凈利潤為49億元人民幣，遠低于2013年同期的101億元人民幣。招股書預計，萬達商業(yè)2014年全年純利不少于約132億元人民幣。
港股IPO保衛(wèi)現(xiàn)金流
但值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，萬達雖以龐大的資產(chǎn)打開上市之門，但其高投資、高周轉的盈利模式的是否具有可持續(xù)性仍值得懷疑。這次IPO或許更多為了保衛(wèi)現(xiàn)金流。
一位萬達內(nèi)部人士表示，萬達能高速發(fā)展的主要原因是每一個項目現(xiàn)金流基本上能保持支撐平衡。“在發(fā)展拿地的時候，萬達就要做現(xiàn)金流測算。比如拿多大一塊地，要配套哪些銷售物業(yè)，多大的體量，然后定價是多少？這么一組合，現(xiàn)金流測算出來是比較理想的。”例如萬達第三代綜合體來看，包括購物中心、五星級酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)。購物中心把銷售的物業(yè)在整個地塊進行配套，寫字樓、商鋪、住宅、公寓等等賣掉，覆蓋了整個購物中心的投資。 1/2 1 2 下一頁 尾頁 |
