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他說，商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)模式不同，需要沉淀大量資金，這個財務(wù)模型就迫使萬達需在最快時間完成項目，為此，萬達內(nèi)部約定，一般情況下18個月到24個月完成一個商業(yè)中心建設(shè)，極個別需11到12個月完成。“如果現(xiàn)金流缺口太大，我們前期就否定項目。而且我們前期測算了，做完之后往往現(xiàn)金流比前面測算還要好。從現(xiàn)金流的角度，萬達走向一個良性循環(huán)。”
萬達集團董事長王健林也曾直言，對于萬達來說，現(xiàn)金流永遠比負債率更重要。但從招股說明書披露的數(shù)據(jù)來看，萬達商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不足夠讓人放心。招股說明書顯示，截至2014年6月30日物其業(yè)收益為232.51億元，較2013年同期318.34億元減少27%。現(xiàn)金流變化更為明顯，招股書顯示，2011年萬達商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流達359億(主要來自物業(yè)銷售)，2012年大幅降至115億；2013年進一步降到68億；2014年上半年變成了負數(shù)89.5億。
招股說明書還顯示，2011年-2014年上半年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的流動負債急劇攀升，分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，其資產(chǎn)負債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，近年來上升幅度明顯。
分析人士說，早期萬達都是利用土地質(zhì)押獲得開發(fā)貸款。但目前萬達手中沉淀的持有物業(yè)在不斷增加，通過銀行貸款的途徑并不能解決萬達所有資金鏈問題，而規(guī)模速率的降低也影響了其銷售部分的現(xiàn)金流支撐。如果尋求信托或其他融資機構(gòu)，資金成本則會比較高。而一旦上市之后，萬達就可以在國內(nèi)外公開市場進行債務(wù)融資、海外股權(quán)和債券融資，極大地降低融資成本，從而繼續(xù)支持其快速擴張。
或許并非萬達的好時機
雖然曾經(jīng)貴為首富，但與其內(nèi)地同行相比，王健林無奈地接受了一個并非好的上市時機。
同樣是地產(chǎn)大佬，碧桂園2007年4月上市，股價一度高達14.18港幣，但時至如今僅僅3.16港幣，市凈率僅1.04倍數(shù)，而碧桂園去年的市凈率還維持在2倍左右。富力地產(chǎn)去年初股價高達16.28港幣，現(xiàn)在只有9.17港幣，市凈率甚至只有0.74倍，而富力地產(chǎn)去年的市凈率也在1.3倍左右。首創(chuàng)置業(yè)去年初股價3.81港幣，現(xiàn)在只有2.82港幣，市凈率僅0.55倍，而首創(chuàng)置業(yè)去年的市凈率也在0.6-0.7倍。雅居樂去年初股價12.82港幣，現(xiàn)在只有4.44港幣，市凈率僅0.45倍，而雅居樂去年的市凈率基本維持在0.9-1.0倍之間。
如果萬達此時上市，究竟該如何估值？“五六年前，港股看內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)很簡單，在房地產(chǎn)的泡沫期，就拼土地儲備，誰的儲備多，誰的開發(fā)量高，誰的周轉(zhuǎn)率快，誰的估值就高。那時候的房地產(chǎn)市場類金融屬性，講求土地為王。”上述的分析師說，現(xiàn)在全變了，大家看到的是銷售萎縮、高庫存和行業(yè)的流動性收縮。
評級機構(gòu)穆迪11月12日表示，2015年中國房地產(chǎn)業(yè)銷售將繼續(xù)下降，而行業(yè)展望仍為負面。同時，庫存水平也將相應(yīng)維持高位，并且整個行業(yè)的流動性仍將維持緊縮格局。
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