時間即將進入11月份，隨著地鐵8號線和新機場投入運營的日期臨近，膠州再次成為城市關(guān)注點。盡管有各種利好消息，但膠州的房地產(chǎn)市場卻并不明朗，“少海”、“空港”、“新城”等多個片區(qū)同時發(fā)力，最終結(jié)果讓膠州成了青島周邊競爭最為激烈的片區(qū)之一。昨天記者走訪了膠州各片區(qū)發(fā)現(xiàn)，冷清的售樓處和熱火朝天的工地形成了強烈對比。而在庫存高企的壓力下，促銷讓利的幅度也在加大，當?shù)亟^大多數(shù)樓盤已經(jīng)退回“萬元線”，部分樓盤房價甚至回到“6字頭”。
那么，膠州的新房能買嗎?
重回“6字頭”膠州房價更實惠
因為靠近自己的工作單位，曉飛去年在膠州空港新區(qū)的李哥莊買了一套新房。“當時每平方米的價格是8300元。”但一年多以后，曉飛每天都會路過附近的一個新樓盤，大大的促銷廣告寫著“空港旁82平，總價57萬元起”，算一算每平方米的價格不到7000元。而就在不遠處，該樓盤當初“8300元/㎡起”巨幅廣告依然被掛在墻上。
從空港新區(qū)往西20多公里，可以到達膠州老城區(qū)。城市西部沿著寺門首路，龍湖、華潤等眾多重量級的開發(fā)商都在這里扎堆，“均價在8600元/平方米，毛坯交房，相對去年這個地段的價格肯定是更實惠了。”附近售樓處的工作人員告訴記者，還會有額外的優(yōu)惠。就在不遠處本地開發(fā)商的一售樓處，工作人員直接喊出了7400元/平方米的特價，“比之前買能省1000元/平方米。”一套房子大約能優(yōu)惠10萬元，和市區(qū)相比，10萬元的優(yōu)惠算不上大額，但相對70多萬元的總房價來說，這一優(yōu)惠額度已經(jīng)不小。另外，以高端樓盤聞名的少海片區(qū)，今年也出現(xiàn)價格疲軟，有的樓盤打出9000元/平方米的低價，還贈送物業(yè)費。
而就在記者采訪完畢，準備離開膠州時，已經(jīng)有其他房產(chǎn)銷售的電話打了進來，聲稱可以幫記者找到更實惠的房子，別說7000元一平方米，6000元/平方米的房子都能找到，而且是封頂?shù)臏尸F(xiàn)房。
競爭太激烈?guī)齑鏀D掉價格水分
對于膠州樓市出現(xiàn)大額優(yōu)惠，很多人認為是受整個樓市大環(huán)境的影響。但在業(yè)內(nèi)人士看來，膠州樓市有其獨特之處，巨大的庫存量是其價格下跌的主要原因�？硕鹎鄭u區(qū)域首席分析師張則濤在之前的采訪中，就曾提到膠州、即墨等周邊區(qū)域，巨大的庫存將給開發(fā)商帶來不小的壓力。而根據(jù)10月份的一組數(shù)據(jù)顯示，膠州樓市目前存量面積共計462.54萬平方米，位居全市第二，整體去化周期高達105周。簡單地說，以目前膠州的庫存量和銷售速度，即使沒有新盤入市，全部消化掉也需要兩年的時間。
記者在膠州探訪時也印證了相應的數(shù)字。例如在前面提到的寺門首路周邊，開車不用五分鐘，就能見到至少5家正在開工的住宅項目。而整個膠州市，更是集齊了龍湖、萬科、保利、華潤、融創(chuàng)等一眾房地產(chǎn)大鱷，更別說數(shù)量眾多的當?shù)胤科�。業(yè)內(nèi)人士介紹，受地鐵和空港新區(qū)等利好的影響，從兩年前開始，開發(fā)商開始在膠州頻繁拿地。眾多利好的刺激，也吸引了市區(qū)甚至周邊縣市的購房者的關(guān)注。然而無論是空港經(jīng)濟還是地鐵利好，目前都處于起步階段，無法吸引更多的人口凈流入。這也造成了目前膠州樓市還將維持相對封閉的局面，以本地居民為主要市場，極速攀升的新盤數(shù)量和相對穩(wěn)定的人口，自然造成了市場供給比例的失調(diào)，也就造成了目前膠州樓市“以價換量”的現(xiàn)狀。
樓市降價 抄底膠州現(xiàn)在合適嗎?
買漲不買跌，是購房者最常見的心理狀態(tài)。面對膠州樓市的現(xiàn)狀，很多人可能都會問，價格降到底了嗎?采訪中，有膠州樓盤的銷售顧問這樣回答記者：“拿地的價格和建樓的成本價是不變的，現(xiàn)在降價是開發(fā)商讓出的利潤，所以沒有太多的降價空間。”這樣的說法在記者看來有一定的道理，但作為普通購房者并不清楚，開發(fā)商的利潤底線究竟在哪里。當然，還有一條消息也值得提醒購房者，今年第四季度青島膠州市僅有5宗商住用地即將掛牌入市，總占地面積274畝，整體體量不大。
相對收緊的土地供應，市場影響至少要到明年才會顯現(xiàn)。那今年年底，在膠州買房是否合適?對此，業(yè)內(nèi)人士給出的答案是需要分區(qū)域來對待。
■空港新城
昨天記者走訪了空港新城的多個新樓盤，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來說，這里距離成熟社區(qū)還有一定距離。按照規(guī)劃，這里將會成為空港經(jīng)濟發(fā)展的聚集區(qū)，未來航空制造、臨空服務(wù)等都會創(chuàng)造巨大的發(fā)展空間。但就目前來說，尚處于規(guī)劃階段，成為成熟的住宅社區(qū)還需要巨大的時間成本。盡管已經(jīng)成為價格洼地，但還是建議在當?shù)毓ぷ魅巳嚎紤]這一片區(qū)。另外空港新城的還有地鐵8號線的利好，區(qū)域內(nèi)多個樓盤會因此受益，建議在地鐵8號線工作的人群可以考慮。至于市區(qū)人群是否可以通過8號線來滿足普通工作日的通勤需求，在記者看來，紅島片區(qū)應該能更多地承擔這一功能。
■膠州老城區(qū)
膠州老城區(qū)的西部，是主城區(qū)向外擴展的主要區(qū)域，按照規(guī)劃，將來九年一貫制學校、萬象匯等購物場所等都將拔地而起。這里從單價6000元的普通小區(qū)到單價9000元左右的高端社區(qū)，已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋。對于本地購房者來說，無論是剛需還是改善型需求，這里可以在年終重點考慮。
■少海片區(qū)
少海湖分南湖、北湖。因位于膠東國際機場的航道之上，限高且有不錯的臨湖水景資源，多為低密、洋房、別墅等，這也造就了少海湖宜居的品質(zhì)生活住區(qū)概念。對于主城區(qū)居民來說，可以考慮在這里進行養(yǎng)老、度假等方面的投資。在“房住不炒”的前提以及國家嚴格的調(diào)控政策下，盡管目前價格處于較低點，但未來快速上漲的可能性并不大。如果單純?yōu)橥顿Y，并不建議大家考慮。
膠州樓市是否代表青島樓市走向
樓市庫存量日漸增大導致市場以價換量，這是膠州的現(xiàn)狀。很多人不禁要問，這是否也是整個青島樓市的未來走勢?記者在采訪過程中，幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都給出了否定答案。原因主要有兩方面，首先是市場規(guī)模，市區(qū)人口基數(shù)大，無論是年輕人的第一套房還是改善型換房需求，市區(qū)的市場和膠州都不是一個層級。其次是主城區(qū)的土地供給量一直平穩(wěn)，不會出現(xiàn)膠州那樣極速攀升的局面。從數(shù)據(jù)來看，9月全市房地產(chǎn)市場無論是價格還是銷量都在攀升，而十月份第三周銷量翻倍攀升，基本恢復到去年青島同期的常規(guī)水平。這些都在說明目前青島樓市整體平穩(wěn)。在房住不炒的大方針下，國家政策調(diào)控也沒有任何松動的跡象。可以預見的是，未來很長一段時間，青島樓市還將維持穩(wěn)定局面，受淡旺季和市場因素的調(diào)整，價格的漲跌也將維持在小范圍內(nèi)波動。
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